骏园时代广场:珍品公寓、典范街铺 启动财富双引擎
很多商业地产项目都包含公寓和商铺等业态。精品的商业地产项目绝不是多种业态的简单拼合,通常是项目内多个精致业态的强强组合,同时,整个项目与所处的优质商圈又形成匹配共融。其结果是:“好女儿”本身就受青睐,又生在不愁嫁的“好地方”,当然会被“抢婚”!
骏园时代广场占据东仓南路与朝阳路交接处、消费力强劲的成熟地段,启动财富双引擎——珍品精装公寓和样板式挑高街铺,显著的综合价值让目标购房者纷纷出手。
骏园时代广场项目部李经理做客太仓房产网,话商业地产,谈项目特色,为意向置业者喜结“财”缘献策搭桥。
骏园时代广场实景图
【房产网】李经理,请您介绍一下骏园时代广场项目的突出特色?
【李经理】酒店式公寓和门面房街铺是骏园时代广场的两大拳头业态。
单从业态来看,项目特点主要体现在以下方面——
酒店式公寓:1)品行务实。骏园公寓精装修,配送家电、家具,省去装修、采购的烦恼。
2)细节到位。比如停车位问题。酒店式公寓的主要入住者为中外籍白领、单身青年、创业型企业、外来企业驻太仓办事处,停车位会逐渐成为焦点。骏园公寓设地上、地下停车约5800㎡,如每辆车平均停车面积10㎡,这里的停车位或许可以满足580辆车,这应该足够入驻人员使用了。
3)准现房,即将交付,收益就在眼前。举例分析:太仓市区范围若共有500人有公寓租赁需求,之前的同类项目已经轻松争取了200人。在剩余300组客群中,骏园公寓凭借优美、舒适、便捷的生活环境以及成熟的行政、商务配套,即将首先争取到其中的有效客户。
门面房街铺:1)“双面街” 双倍提升商业价值。投资商铺,只是教条式的考察地段也许有失偏颇。对于街铺是否是“双面街”也相当重要。如果因为地段或规划的制约使得沿街商铺是“单面街”,这往往较难“形成气候”。世纪苑商业街已初步成熟,骏园时代广场与之呼应,商业价值自然也是加倍提升。
2) 铺型“大”“小”结合,规划科学。街铺的投资,其规划也比较重要。建筑上需要留有大商业(类似主力店)的位置,也要有小商业的簇拥。骏园时代广场设置了130~800平米不同面积段、不同层高的沿街商铺,从硬件上奠定了多个行业、多重经营的需求基础。
3) 合理挑高,经济实用。商铺的挑高不能完全追求气派,也不能一味追求一层当作两层用。骏园时代广场高街铺5.8米挑(部分为纯底铺),这既满足了“买一层送一层”的商业价值,又不显浪费、无故增加成本。
结合项目周边配套和商圈成熟度来看,项目优势主要体现在以下方面——
1)“高邻”气候,“富人区”聚集中高层消费群
“千金买房,万金择邻”。 与友善的、高层次的人群为邻,这正是几乎所有购房者所期望的。骏园时代广场周边聚集了众多的中高档社区,世纪苑、铭城花园、华侨花苑、锦园以及正在开发的南城水岸、太和丽都等,这些形成了名副其实的城市中央居住区(CLD)。其中居民以中高层次为主, 整体素质较高,或公务员、或经商成功人士、科教文卫体等事业单位人群。他们有较为前卫的消费理念,更重要的是有消费的经济基础。这样的消费客群是太仓其他区域少有的。这一区域,已是太仓公认的“富人区”。
2)首席居住环境,完善的生活、商务配套,锁定消费人群
滨河路风光带、东海高尔夫、海运堤休闲风情街等合力塑造了太仓目前的首席居住环境。菜场、超市、餐饮、休闲、娱乐设施、游泳馆、银行等配套一应俱全,聚集并扩大着消费群的聚集。这些必要的、高层次的生活、商务、休闲设施已将周边消费群牢牢锁定。不远处的行政机构集中, 市政府、行政审批中心、公安局、税务、社保、商检、海关等行政机构都在附近,这给各类企业提高行政办事效率提供了方便,也推动了太仓实际的中央商务区(CBD)快速形成并成熟起来。
【房产网】李经理,您认为今年出台的楼市新政对房地产市场的影响有多大?
【李经理】这个问题,我们从全国和太仓两个层面来探讨:
1)对全国房产并不是毁灭性的打击
今年4月份开始的房产新政,来势凶猛,对开发和购房的心理造成了不小的影响。但是本人认为,这次政策制定较为仓促,对炒房情况有一些限制,同时也扼杀了相当一部分真正的购房需求。
中国经济需要稳定、高速发展,房地产作为支柱产业对经济的促进作用不小,但是政治影响也不小。所以,合理的房产政策即是产业结构调整的需要,也是国计民生的需要,但绝不是对房地产业的打击。
中国人都希望“居者有其房”,但“有其房”结果并不一定就是居者都一定要买房。所以国家大力建设经济适用房和廉租房以适应社会较低阶层的居住问题。商品房首先是商品,需要遵循商品的价值规律,否则会有更大的经济风险。福尔摩斯探案集估计很多人看过,我们在这里不是需要学习大侦探侦查的技术,而是要注意到在那个世纪的时候福尔摩斯这样的人也是租赁老太太的房间生活,而且生活还是比较有滋味。所以纠结于工作和收入的愤青,愤愤不平要买房的思想我们认为需要冷静;但是个别地区,个别开发企业虚高房价的做法也是不可取的。因此政策调控的目的是需要房地产市场健康、稳定、和谐发展,而不会是打击一个重要产业。
本次政策调整,主要是针对住宅,这样对于商业地产来说的话,或许是一次很好的发展机遇。
2)对太仓的影响有限
太仓房地产市场起步相对昆山等地区较晚,但规划水平、产品设计水平、管理水平提升得都很快。因此,太仓的房地产市场尚处于快速上升阶段,即便是有国家政策的影响,但由于本身市场发展的后劲十足,并不会受到新政实质性的影响。
而且,随着大型地产公司不断进军太仓地产市场,太仓消费者的房地产消费理念也更加科学,高层次、高品质的项目仍会有不错的市场前景。
另外,由于太仓紧邻上海,上海消费力的支撑对太仓房地产市场来说也是重要的发展动力。上海的高房价使得大多数人群换房、婚房成为烦恼,而周边城市的工业化日趋严重,于是太仓仿佛成了世外桃源:较低的房价、优美的城市环境、刚起步的房地产市场的升值前景……这些都是上海购房者比较向往的。
骏园时代广场夜景效果图
【房产网】李经理,结合行业经验,您认为商业地产的开发需要注意哪些关键问题?
【李经理】我个人总结了几点心得,在这里拿出来供大家参考。
1)注重挖掘和聚集消费力
商业地产和居住地产有着不一样的思路。住宅围绕的中心是居住的大小环境是否舒适,因为舒适的住宅才会有更多的人购买并且有好的售价,而且舒适的住宅升值后转手变现的几率比较大。
商业地产围绕的中心则是“盈利”。我们暂不引用太多书面的理论,首先来看商铺实际经营情况。人们购买商铺作用主要有两个:自主经营、出租做房东。因此,盈利性好的商铺无论是自主经营还是出租,收益都是较为可观的。
如何确保商铺有较好的盈利性,首先可能要考虑的就是消费力。消费力包括两方面:消费客流量、消费层次。通俗讲,消费力=消费客流量*消费层次。
所以我们需要从如何增加消费客流量以及如何提升消费层次来考虑商铺的整体规划。
2)注重合理的行业规划
关于开发和买铺的选址。理论上讲,商铺从第一要求一直到第三要求都是“地段”。好的地段自然是普遍认为人流量较大的地区,但实际上人流量较大的地区和居住人群集中的地区都是值得挖掘消费力的地区。
关于消费力聚集。不管位于人流量较大还是居住人群集中的地方,如何聚集消费人群也是较为关键的步骤。于是商业的布局需要从硬件满足商家需要和消费引导等多方面考虑。商业规划人员不同于建筑规划师,后者有规范可以参照,而前者暨没有规范可以参考,遵循的理论还有多种流派,孰对孰错较难甄别。但是商业规划人员可以围绕一个中心展开工作,这就是将客流当作水流一样去想象,配置有吸引力的“火力点”去吸引客流使得整个商业区消费力协调、价值主次分明。具体如何配置“火力点”这里暂不冗述,需要根据具体项目集体决策。
关于提升消费层次。理论认为高档商业项目需要品牌主力店进驻,于是工作的重点就放在品牌主力店的招商了。其实客户层次的提升也非常重要,比如停车场的设置从某个角度上也影响了商业项目的消费力,因为较高消费层次的客户相对稳定了,这才能给品牌主力店带来合适的、足够的消费力。另外在行业规划配置上也需要一些细节的考虑,比如配套商业的规划。在纺织业(服装、家纺)区域附近如果配置缝纫、熨烫等小配套的话,可以满足高层消费者个性化改装的需求,女性在这样的区域才能更加发挥出想象力和特有的消费力,商业的人气和品位自然也就提升了。
以上是个人在商业地产方面的粗浅看法,具体操作需要根据各项目的个性情况集体决策。(因为房地产的“唯一性”决定了具体操作的个性。)不妥之处欢迎专家、同行及时批评指正。
项目区位图
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(编辑:文长风)