编者按:
看一个城市发展水平的新的标准是看它的第三产业产值所占比重,第三产业的发展不仅能提升一个城市的吸引力,而且也是无污染的绿色产业。当前各地方政府都十分重视通过城市化来推进第三产业的发展。在产业结构升级转换方面,总的趋势开始坚持“三、二、一”的产业发展方针,促进产业结构优化升级。太仓市作为城乡一体化发展试点,在发展第三产业方面也出台了相关优惠政策,例如:《关于加快发展大型专业市场若干政策意见》,为太仓发展专业性商业市场提供了大力支持。
太仓已有的专业市场有之将国际建材家居市场、森茂国际汽车广场等,都相继投入使用。近期在浏河镇又开发了一个新的专业市场项目--华东水产品交易中心,记者带着好奇采访了项目专案经理胡彦青先生,请他为我们详细介绍一下项目的进展。
华东水产品交易中心专案经理胡彦青
房产网记者:以您的观点,楼市调控新政对太仓影响几何?
胡经理:
楼市调控新政主要是针对住宅市场,对商业地产影响比较小。例如与上海接壤的浏河镇的商品住宅项目,由于上海客户群占到很大比重,而新政对异地房贷的严格政策,就对住宅销售产生了很大影响。
虽然新政并没有涉及到商业地产,但新政出台后首先对投资者的信心影响比较大。由于09年市场把住宅炒成了投资产品,新政后住宅物业的投资价值已不被看好,投资者开始选择抽离,商铺渐成为此部分资金最大的避风港,投资价值凸显。
房产网记者:您对太仓商业地产发展现状有什么看法?
胡经理:
太仓近年商业地产发展迅速,拿浏河镇来说,目前也兴建了几个商业项目,有镇中心商业广场、沿街商铺也有社区走廊式商业街,有些已经投入使用。但由于本地人口基数较小导致消费力有限,商业氛围尚不浓厚,目前空置率的情况比较严重。
对太仓本地的商业项目来说,首先要考虑到自身体量和消费支撑,如果是仅仅面对浏河本地,需要调研本地消费人口和消费习惯,能支撑多大的商业体量;反之,项目的体量需要多大的人口消费支撑,如何对项目进行合理规划和准确定位,采取怎样的运营策略,如何挖掘扩大消费群,才能避免日后的经营风险。
房产网记者:能否为太仓商业地产发展提些建议?
胡经理:
我们讲到太仓人口基数小是它发展商业的劣势,但太仓发展商业地产也有它独特的优势。太仓与长三角都市圈核心城市上海接壤,还具有国家一级渔港码头的区域优势。因此,太仓一方面可以充分吸收上海辐射圈的有利影响,分流上海、苏州巨大的消费力,另一方面也可以充分利用本地的资源优势,来开发运作商业市场。太仓现有的一些专业市场,由于产业集中的优势,经营的还不错。
作为太仓沿江重镇有“江尾海头”之称的浏河镇,目前与上海接壤处的过境收费站已经拆除,真正实现了长三角都市圈无缝接壤。上海第一辐射圈的带动,将加速推动浏河镇发展。目前浏河镇紧邻华东水产品交易中心项目正在修一条滨江大道,建成后从浏河到上海车程将再会缩短10分钟,交通的优势和产业的集中优势,可以使商业市场的影响更为广泛。
房产网记者:请您为我们详细介绍一下本案,项目最大的特色是什么?
胡经理:
太仓华东水产品交易中心座落于江尾海头太仓浏河国家一级渔港,项目总用地面积约11万㎡,总建筑面积18万㎡,物业类型涵盖商铺、冻库、公寓、酒店及写字楼的等,是一个集批发、交易、仓储(冷库)、展销、物流、商务、旅游、信息化八大功能于一体的现代化一级水产品批发市场,力在打造成华东水产品一级交易平台。
华东水产品交易中心项目鸟瞰
项目优势——
长三角都市圈辐射消费力
太仓地处长三角核心地带,处于上海都市圈的核心辐射范围之内,是长江经济带和沿海开放带交汇点上的一座新兴港口城市。太仓港是上海国际航运中心组成部分,有可供万吨级以上泊位的深水岸线25.5公里,第三、第四代集装箱船舶可全天候直达港口,建成后将开通国内外各大城市航线。浏河国际一级渔港建成后可供200艘渔船24小时靠岸直接交易,水产品吞吐量将达30-50万吨,产值超50亿元,将形成捕捞、海产品加工、深加工产业链。
太仓浏河国家一级渔港,现有常年水产品交易量7万吨,是上海郊边水产品集散中心之一。市场距宁波市190公里、苏州市50公里、上海市中心40公里、虹桥机场40公里、浦东机场80公里。沿江高速、苏昆太高速、沪太一级公路、浏翔一级公路、每十分钟一班公交车专线等直达交易中心,可谓海陆空运输便捷。
目前,全国城镇人均水产品消费已超过15公斤,上海超过21公斤,随着生活水平的提高,人均水产品消费量呈现出快速增长的势头。到2020年,上海水产品消费总量将突破50万吨,江苏将突破150万吨,如此庞大市场潜力足以支撑区域内贸易额上几十亿、贸易量为几十万吨的大型水产品交易市场。
项目区位图
华东区一级水产专业市场
项目占地160亩,总建筑面积约18万方,其中直销区82000方,综合交易区20000方,公寓服务区43000方,公建区20000方,冷藏区(2万吨)15000方。规划建成集批发、交易、展销、旅游、仓储、信息化为一体的综合性、华东地区上规模高品位,功能齐全的水产品批发、交易一级中心市场。市场规划了四大业态,涵盖了冰鲜、鲜活、冻品,干货、加工品、料类、观赏鱼等各种水产形态产品,在品类划分上有河鲜、海鲜、贝类、大闸蟹等各类水产商品。
项目自立项之初就获得上海海洋大学全程专业支持,后期运营过程中将由开发商独资成立运营管理公司全程管理。项目建成后将拥有丰富的水产品专业管理人才资源和完备的配套功能设施,搭建市场管理、市场经营、电子商务、国际贸易和信息发布及网络服务等平台,为入驻商户提供宣传、信息、政策咨询、电子结算、代办工商税手续等各种服务,同时为商户提供银行、保险、电信、电力、邮局、自来水、热力等相关公共配套服务,可全方位为市场交易提供专业技术支持和服务。
宁波、太仓两市政府大力支持
本项目由宁波海洋与渔业局牵头,太仓东海水产品中心市场投资有限公司斥资3.8亿人民币投资兴建。作为宁波市政府重点支持的产业转移对接项目,为鼓励宁波水产品加工、流通企业落户交易中心,针对宁波商户,自购自营商户,可享受每间|铺3万元补贴,租用商铺每间享受2万元补贴。
华东水产品交易中心(市场)同时也是是太仓市重点扶持的菜篮子(副食品基地)工程,经太仓市人民政府太政复<2009>48号批准享受《关于加快发展大型专业市场若干政策意见》太政发(2005)78号文件规定的优惠政策。
华东水产品交易中心项目施工现场
在政府的大力扶植下,作为上海和苏、锡、常、华东地区副食品供应集散基地,水产品交易中心成功投入运营后将极大的带动华东乃至全国水产行业的发展,成为华东地区的主要水产品交易基地及品牌展示、孵化基地。一个立足长三角辐射全国的大型现代化水产品专业交易中心(市场)即将崛起。
房产网记者:本案目前的进展如何?在销售运营上本案将采取何种对策?
胡经理:
华东水产品交易中心项目将于在2010年10月份开盘,2011年10月份开业。第一期将推出130多套商铺,面积主要集中在87—102㎡,现交5万预租金,开盘成功选房购买可享每平米500元优惠。此外,商铺实行三年返租18%的销售模式。酒店式公寓作为服务于市场的不可缺少的一部分,将采取带精装修的方式出售,装修标准在1000元左右,面积适中,低总价高回报。
项目透视效果图
本项目在商铺结构上采取一拖三德设计方式,一楼作为经营用房,二楼、三楼作为居住,仓储、办公用房,优越的结构设计不仅满足营业需求,对于投资者也将产生极大的触动。
在招商方面,项目主要面对国家级、省市级水产龙头企业,国内外著名水产品加工企业,国内外、各省市名特优水产生产经营企业,从事水产批发市场经营的批发商、经销商,品牌餐饮连锁、中大型酒楼、特色美食餐饮。优惠措施如下:租一年免半年、租两年免一年、租三年免一年半,租两层送一层。
专业市场由于产业集中的优势,再加上统一的经营管理,一般会产生较大的交易额,利润空间相对较大,相应的商铺租金提升就比较快。而面对本地配套的商业项目,由于商户经营项目较为普通、零散,像一些小超市、小餐馆、理发店之类的,由于消费人群和购买力有限,利润额度也难以提升,租金会比较平稳。因此对于投资者来说,新型的专业市场以其相对较低的投资门槛,可以预见的投资回报率,成为市场投资者的首选。
水产专线: 0512-53999000、53609111
销售地址:太仓体育馆对面(南洋丽都旁)
太仓浏河镇郑和南路32号
项目地址:江苏省太仓市浏河镇东海路
开 发 商:太仓东海水产品中心市场投资有限公司
全程营销:深圳中天盛世地产顾问机构
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(采编:魏雪)